三、脱虚向实
有一种流行的说法，认为深圳房子紧缺是天然的，因为深圳本来面积就小，大约只有北京的八分之一，上海的三分之一。
但实际上，如果比较建成区面积，三个城市差异并没有这么大。
根据住建部《2019年城市建设统计年鉴》，深圳建成区面积960平方千米，不到全市总面积的50%。北京建成区面积是1469平方千米，上海是1238平方千米。
考虑到深圳人口也比北京上海要少，土地面积差异可以忽略不计了。
深圳土地供应的真正问题，是根本没有把土地用来盖住宅，而是长期倾向于工商业用地。
是的，别的地方的问题是“脱实向虚”炒房，深圳可能正好倒过来，“脱虚向实”让住房的不平衡加剧了。
中国（深圳）综合开发研究院地产研究中心主任宋丁指出，在深圳全部土地供应中，住房用地的比例只有不到20%。
这个数字远低于全国城市平均水平31.4%，更别提美国的 46.9%、日本的 61.3%。
大家都诟病香港住房问题严重，但即使香港的住宅用地占建成区比例，也达到了28%。深圳不只是香港化，而且比香港更加极端。
据证券时报·数据宝统计，过去十年，深圳住宅用地成交面积431.5万平米，居全国103个城市倒数第四，不到北京的10%、上海的5.8%。
2017年，深圳全年竟然没有供应一块纯住宅用地。
一张图概括深圳居住用地供应现状，真是标准的“扎心”了：
对于企业用地，深圳却极为慷慨。
深圳的写字楼面积是全国最高的，存量商业+写字楼的规模总量已达到1.6亿平方米，是东京的1.2倍，GDP却只有东京的40%。而深圳规划的写字楼增量预计还将有1亿平方米。
盖了这么多写字楼，其实根本没人用。
2020年第四季度，深圳写字楼的空置率达到了29%。
高企的写字楼空置率，以及华为等企业的外迁，被作为深圳经济脱实向虚的证据，但这种说法有失偏颇。
深圳写字楼确实有不少是服务于金融，尤其2018年之前，深圳大量的豪华写字楼租户，都是P2P等金融诈骗公司。
但别忘了，深圳无数制造业、高科技创业公司也都受益于供应过剩的办公场地。有多少远销全球的电子产品，都诞生在外表平平无奇的深圳写字楼里？
没有人比深圳中小企业更懂得商业用地的价值。
所以，拿房价问题来说深圳“脱实向虚”，完全是找错了靶子。
