广州、深圳的“人口余额”相对更多一些，根据《广州市总体规划（2017—2035年）》，2035年广州常住人口规模将控制在2000万人左右。2020年，广州的常住人口为1867.66万人，“人口余额”尚有132.34万人。《深圳市国土空间总体规划（2020—2035年）》提出，2035年常住人口规模1900万人。2020年，深圳的常住人口规模为1756.01万，“人口余额”尚有143.99万人。
这意味着，四大一线城市的总体常住人口“余额”仅为411.59万人。这是否意味着，未来一线城市的人口规模提升将趋缓？
孙不熟指出，根据相关规划，可以看到各地的措辞是有差异的，比如说北京提出控制在2300万人以内，上海提出的是2500万人左右的规模，“左右”意味着这一规模是有回旋余地的。广州和深圳的措辞又不一样，提出按照实际管理服务人口来配置基础设施和公共服务，其中2035年深圳提出实际管理服务人口2300万人，广州提出2500万人，所以其实是在人口控制的基础上，留有充分的调整空间。
“而且从深圳的例子来看，这些规划对于城市人口是否有刚性的限制并不好说，因为深圳在过去的发展过程中几乎每一次常住人口都超过了此前的规划。”孙不熟表示。
但是，一个值得注意的信号是，近期深圳收紧了入户门槛，学历型人才最低入户要求为全日制本科。
“这其实透露了一个信号，中国城市大规模的‘抢人’已经进入一个微妙的拐点，背后是城市人口规模的极限越来越近，因为城市难以无限制的扩张。”孙不熟表示。
他指出，城市人口规模和城市经济有规模递减效应，当一个城市达到增长边际的时候，会出现规模不经济，即人口增加对城市效率的改善微乎其微，但是会带来巨大的成本，比如交通拥堵、高房价、空气污染等各种问题的出现。
“以国际的大城市为例，纽约也曾经迎来一个人口大规模膨胀的阶段，但当总人口达到800万的时候，纽约人口的增长速度就大幅放缓了，而这个城市并没有出台政策来控制人口规模。对中国来说，上海几乎是城市规模的极限标准，因此当一个城市总人口达到2000万时，就能够看到增长瓶颈，这时政府调控是顺势而为。”孙不熟表示。
中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，一线城市人口上涨“余额”不多对于房地产也会产生影响，不过也要看各地政策的执行力度。相对来说，北京执行较为严格。
“不过，对于房地产来说，不仅仅要看人口的总量，也要看人口的质量，如果更多的人才流入，哪怕总人口减少，对于房地产来说可能意味着有更多的人拥有购房的需求。”张大伟说。
