房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代,正在走向终结。
近几个月来,主管部门对房地产融资环节的监管,正在迅速升级。6月24日,银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日,房地产工作座谈会召开,首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日,央行、住建部召开重点房企座谈会,研究落实房地产金融审慎管理。
其中,对房地产融资的管理,主要是以“三条红线”为标准,具体为:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,然后实施差异化债务规模管理。
作为一个资金密集型行业,长期以来,房地产企业习惯了举债发展。在行业的“黄金时代”,通过阶段性的高负债来实现高增长的案例,始终存在。但与此同时,高负债也拖垮了一些房企的资金链,同时对金融安全构成威胁。
近年来,随着房住不炒的理念深入人心,房地产迅速向居住属性回归,对负债的管理也逐渐收紧。尽管房企已在有意识地强化资金安全,但政策的收紧力度,显然超过了预期,而且从各方面来看,这都不是一个短期行为,而是常态化手段。